רכשתם דירה ממקבלן וגיליתם שהדירה אינה תואמת את ההבטחות שניתנו לכם? הסקירה הבאה מאת הבעלים והמייסד של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, ברק בר לב, עשויה לעזור לכם.
בואו נתחיל:
חובת חשיפה וגילוי של קבלן המכר נכס נדל"ן
היקף חובת הגילוי של קבלן שמוכר דירה "על הנייר", במסגרת חובתו לנהוג בתום-לב ובדרך מקובלת במשא ומתן עם רוכש הדירה הוא לספק לרוכש מידע מלא ומדויק בנוגע לדירה ולכל מקובלות המשפט והתנאים הקשורים לעסקת המכירה.
בתשובה לשאלה המורכבת הזו, בית המשפט העליון ענה במסגרת ע"א 2274/21 נטע מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ שניתן ביום 1.1.2023. בנוסף, חברות אלעד ישראל מגורים בע"מ ואמת"ש השקעות בע"מ הן בעלות הזכויות במקרקעין שבשכונת בבלי בתל אביב. על פי תכנית בניין העיר התקפה, הן קידמו את הקמתו של פרויקט מבני מגורים צמודים, כולל "מבנה לרווחת הדיירים" המכיל חדר כושר ושירותים שונים.
במהלך השנה 2014, נופתה גברת נטע מור לרכוש דירת מגורים בפרויקט הממוקם בקומה הרביעית. על פי הסכם המכירה שחתמה עליו, הנוף הנשקף מהדירה הוא הפארק ובריכת השחייה המתוכננות להתקיים כחלק מהפרויקט ולשימוש דיירי הבניינים.
בפועל, בדירה שנבנתה, רוב הנוף החיצוני המתקיים מחוץ לדירה מוגבל על ידי הגג של המבנה המוקם במקום על מנת לשמש את דייריו בצורה הטובה ביותר.
גברת מור, בעצם רכשה את הדירה לפני הקמתה, "על הנייר". בזמן הקידום של חוזה המכירה, הבנייה של הפרויקט עדיין לא החלה והיתר בניה עדיין לא ניתן. כפי שנהוג בעסקאות כאלה, הקונה לא יכלה לראות את הדירה ואת מאפייניה באופן ישיר, אלא היה צריך לדמיין את הדירה על ידי המצגים שהוצגו לה על ידי החברות.
במסמכי התכנון, שהוצגו לרוכשת, לא נמצא כי הגג יחסום את הנוף מדירתה. לפני חתימת הסכם המכירה, הוגשה בקשה על ידי החברות לקבלת היתר בניה לבניין, על מנת ליצור מבנה שיהיה לרווחת הדיירים. תשריט הבקשה מציג בבירור כי המבנה שנתכנן לרווחת הדיירים יהיה גבוה יותר מרצפת דירת הרוכשת, באופן שיחסום באופן ממשי את החזית הדרומית של הדירה ויצור בעיה של חסימה.
הבקשה להיתר בניה לא הועברה לרוכשת על ידי החברות ולא הושפעה על ידי הסכם המכירה. בנוסף, הרוכשת חתמה על הבקשה להיתר בניה. רק לאחר שביקרה בפרויקט בפועל ושם לב שהנוף מדירתה נחסם, היא החלה לפתוח הליך משפטי נגד החברות. פסיקת בית המשפט העליון:
בנושא זה, העליון פסק כי חובת הגילוי של הקבלן מוגברת כלפי הרוכשים של דירות "על הנייר". זאת חלק מהחובה הכללית שלו לשלב בצורה יסודית עם הרוכש, ועם כל הרוכשים בפרויקט, "בלב ובדרך מקובלת". חובת הגילוי של הקבלן מוסיפה לחובות הגילוי של המוכר המוכר דירה לרוכש. על פי סעיפים 2 ו-3 של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק מכר דירות) - כפי שכבר נקבע בפסיקה שבה בוטלה הלכת "היזהר הקונה" ונכנסה הלכה, על המוכר לגלות את כל מידע שהוא יודע על הנכס שהוא מוכר.
ההפרות של החברות:
החברות נכשלו בהצגת פרטים חשובים לרוכשת, כאשר הן החביאו את החסימה ממנה. כתוצאה מכך, היא רכשה את הדירה מבלי לדעת על הבעיה.
במקרה דנן רואה לנכון ברק בר לב להדגיש לקורא, כי הנזק שנגרם לרוכשת על ידי התנהלותן הקלוקלת של החברות הנ"ל, בהיבט של גילוי העובדות טרום החוזה, משתווה לאובדן ההזדמנות שלה - אשר הייתה מתממשת אילו ידעה הרוכשת, בזמן רכישת הדירה, על בעיית החסימה - לרכוש את הדירה במחיר זול יותר מזה ששילמה עבורה.
בית המשפט העליון מתייחס במקצועיות ובזהירות לאחריות הרוכשת.
המשפט העליון בית המשפט דיבר גם על אחריותה של הרוכשת בנושא. בהחלטתו, נקבע כי לפני שהרוכשת החליטה לרכוש את הדירה, היא ידעה שהמבנה המוקם ליד הדירה יועד לרווחת הדיירים. כמו כן, היה לרוכשת לדעת, או להיות מודעת, באותו רגע, שההסכם שהיא חותמת אינו כולל בתוכו היתר בניה כאשר הוא מעניק לה מראש הסכמה כללית לתוכן ההיתר העתיד להתקבל ולסביבתה של הדירה.
מצופה מרוכש סביר של דירה - קל וחומר רוכש סביר של דירת יוקרה (דוגמת הדירה שנרכשה על ידי הרוכש). במקרה כזה, יש לדרוש מהרוכש להראות נכונות להתעניין על מנת לברר את המצב התכנוני של הבניין העתיד להיבנות לרווחת הדיירים. יש להתעניין, לשאול שאלות ולבדוק פרטים בכל הקשור למצב התכנוני של הבניין, כולל גובה הבניין בהשוואה לגובה הדירה.
העובדות הללו אינן פוטרות את החברות מאחריותן בגין אי-גילוי הבעיה של החסימה, אך הן דורשות מהרוכשת לזקוף לחובתה, ומשמעותן היא שהתורם המפחית יכול להפחית את זכאותה לפיצויים בצורה משמעותית.
התווית כללים באשר לחובות החלות על הצדדים:
למעשה, בית המשפט העליון הגביל כללים מאוד ברורים באשר לחובות החלות על צדדים ברכישת דירות על הנייר כפי שיתבאר להלן:
היחסים המשפטיים שבין רוכש של דירה "על הנייר" לחברות יזמיות, המוכרות דירות לציבור כחלק מעסקי הן חלק מחוזים מיוחדים שנמנעים על ידי מערכות דינים מיוחדות ורגולטוריות במקורן. מערכות דינים אלו הן שונות מהמערכות המקבילות החלות על חוזים מסחריים רגילים, שאין להם היבט צרכני או רגולטורי אחר. ההבדל המרכזי בין שתי המערכות היא הגנת הצרכן, ובמקרים כאלה כמו זה
כפי שתואר למעלה, בהגנה על רוכשי דירות, רכישת דירה "על הנייר" מתבצעת תחת תנאים של מידע אסימטרי - כלומר, הרוכש מכיר מעט או מאוד מעט על הדירה ועל הסביבה שלה, לעומת המוכר המחזיק בכל המידע. במסגרת עסקאות כאלה, המוכר - שיכון או חברת תכנון - מחזיק גם ביתרון כוח. ניהול הפרויקט מבחינת התכנון, כולל קבלת היתרי בניה ושינוי היתרים קיימים, מוסר באופן בלעדי בידי המוכר, ללא מעמד כלשהו לרוכש הדירה בתהליכי התכנון והרישוי.
במילים אחרות: הקונה של דירה "על הנייר" מקבל את כריתת ההסכם במועד המתוכנן, יחד עם הביטחונות הכספיים הנדרשים על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, והתקנות המתקנות המתקפות מכוחו. כמו כן, ישנם גם הגנות רגולטוריות נוספות הנובעות מחוק המכר דירות, שמטרתן לספק מידע מפורט על הדירה ועל הסביבה שבה היא נמצאת. הקונה אינו יכול לראות את הדירה עצמה ולהתרשם מהסביבה שלה.
בכל מקרה, חובת המוכר - חברה קבלנית או יזם מקרקעין - היא לספק לקונה את כל המידע הרלוונטי לרכישה בשפה ברורה וגישה, כלומר, את כל המידע הנחוץ לקונה כדי שיהיה לו את היכולת לקבל החלטה מושכלת האם לרכוש את הדירה ובאיזו מחיר. חובת הגילוי של הקבלן יכולה להיות חלק מהסכם הרכישה, כתנאי משתמע או כתנאי מפורש. כמו כן, חובת הגילוי גם היא חלק מחובתו הכללית של המוכר לא להטעות את הקונה ולהתנהל באופן ישר ותוך יישום מתודולוגיה מקובלת לעיסוק בשלבי המשא ומתן לקראת הסכם הרכישה.
בנוסף, פסקי הדין קבעו שמצגים טרום חוזיים שהוצגו על ידי קבלן במסגרת משא ומתן לרכישת דירה "על הנייר" מהם חלק בלתי נפרד מהחוזה עצמו. זאת עקב מאפייניהם הייחודיים של חוזים כאלה, המבוססים בעיקרם על יחסי כוחות בלתי שווים ופערי המידע המשמעותיים שקיימים בין הקבלן לאדם מן היישוב, שבא לרכוש ממנו דירה.
ההלכה התפתחה והתגבשה:
המסמך הלכה הקובע כי כאשר רוכש דירה "על הנייר", יש לראות בפרוספקט כמו הצעה לניהול משא ומתן. אם אין מסמך אחר בחוזה שמגדיר את התנאים של הפרוספקט, אז התנאים הללו יחשבו חלק מהחוזה. כדי להכיר במסמך חוזי שמגדיר את התנאים של הפרוספקט, המסמך חייב להיות ברור ופשוט לרוכש הדירה, כך שיהיה יכול להבין אותו בקלות ובלי עזרה מקצועית. אם החוזה מביא סתירה למצג הטרום חוזי, ייפרש המפרט בהתאם למצג הטרום חוזי.
המסגרת המשפטית לרכישת דירה "על הנייר" מעניקה ערך מיוחד לא רק למצגים הטרום חוזיים, אלא גם לחובת הגילוי המוגברת שמוטלת על הקבלן, מוכר הדירה "על הנייר", לגלות לרוכש - בגילוי יזום ולא רק בתגובה לשאלות - את כל הפרטים המרכזיים הקשורים לדירה שהרוכש הולך לרכוש. במסגרת זו, הקבלן יכול למלא את חובת הגילוי המוטלת עליו על ידי הפניית הרוכש למסמכים שונים, כולל המפרט או התשריט של הדירה המיועדת. אך, כדי לעמוד בחובת הגילוי, המסמכים שהקבלן מספק לרוכש הדירה או מפנה אליהם חייבים להיות ברורים וברורים במידה שתאפשר לרוכש להבין בקלות את כל הפרטים המרכזיים הקשורים לדירה המתכנסת ללא עזרה ממומחה מיומן.
בעל רקע וניסיון עצום בענף ההתחדשות העירונית, בקיא ומיומן בעסקאות סבוכות במקרקעין ותכנון ובניה, והינו הבעלים והמייסד של משרד נדל"ן מוביל בתל אביב, בר-לב נדל"ן
